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应对写字楼搬离潮 业主要有“新招式”

编辑:北京利康搬家公司  时间:2012/02/15  字号:
摘要:应对写字楼搬离潮 业主要有“新招式”
  受全球经济衰退的影响,深圳有一部分企业为缩减营运成本相继搬离甲级写字楼。DTZ戴德梁行广州研究部最新发布的一份研究数据显示,对比2007年的数据,有超过14.8%的租户于新年到来之前就迁出甲级写字楼,而该项数据于2007年为4.4%,增长10.4%。

    从区域来看,面临体育中心与珠江新城CBD高档写字楼物业的激烈竞争,东山的甲级写字楼租户迁出现象最为明显。数据显示,东山迁出的租户占全市总迁出租户的63%,远高于天河与老越秀区。而主力从事写字楼代理的深圳中立地产写字楼代理有限公司董事总经理文志坚指出,2009年刚过去的前两个月,这种“搬离潮”仍在持续,短期内很难扭转。文志坚认为,面对招租压力,如果业主(或发展商)能大胆尝试新的“生意经”,也许在经营上能找到突破。

    为新租户“量身定做”

    在不少租户搬走之际,同时也有不少新租户开始迁入。据戴德梁行监测的数据显示,虽然2008年广州甲级写字楼租户迁出比例有所上升,但是新迁入甲级写字楼的租户(不包括原在甲级写字楼搬入其他甲级写字楼的那部分租户)比例同样呈现上升的趋势:2008年甲级写字楼的新租户所占比例为35.1%,较2007年上升近两个百分点。

    文志坚认为,对这些新租户,一些新上马、新招租的新写字楼,一张白纸好画画,完全可以不受原来写字楼市场条条框框的约束,用“量身定做”来赢得客户。比如原来一些公司需要1000平方米的办公面积,现在裁员减人,只需要600平方米,但原来大面积的办公区格局基本已定型,改起来就十分麻烦,而新上马的项目,可以灵活安排,为客贴身定做。

    添睡眠区笼客

    文志坚建议,由于大部分原有的甲级写字楼在建设时没有睡眠区,新上马的项目如果能提供这种设计,肯定会大受欢迎。现在生意不好做,不少公司员工一个人要做原来两三个人的事,特别是一些80后的年轻人,熬夜加班是常见现象,累了就喜欢在办公区睡上一觉。设置这种休息睡眠区,要做出特色,就会增加传统写字楼的生活元素,为人性化加分。现在“住改商”正在松绑,住改商的一个优势就是可以在办公地休息,如此一来,设计了睡眠区的写字楼就有了与住改商比拼的资本。

    多做休闲空间

    在写字楼合适的区域,间格出一个员工共用位置作为休闲区域,也会得到市场的认同。比如年轻人喜欢在上班之余,有个公共的地方抽烟、聊天。有个沙发、上上网、打个电话、喝杯咖啡等,既有了休闲功能,又不妨碍正常办公。目前这种产品在广州还很少,实际上,其所花的成本并不高,谁最先动手,谁就有望最早受益。

    降管理费留客

    “在深圳,还从来没有听说过主动将管理费减低的个案,但这在当前形势下,实在是非常有用的留客招儿。”文志坚说,东风东的东峻广场,前两年迫于无奈,将管理费从34元/平方米/月,降到30元/平方米/月。下降的这4元钱看似不多,但意义却十分重大,因为当时还没有人用这个手法,大家担心降了之后再升就难了。现在,降低租金,已经成为留住租客的常规“打法”,没有什么刺激作用。“大胆降管理费,没人或少人做,你做得才有意义,容易吸引眼球。”文志坚认为,照现在的经济形势,不要奢望很快就好转,因此也就可以排除短期内有提高管理费的条件。既然升不上去,就有降的操作空间,业主们应把管理费的定价也当作一个重要的营销策略进行考量。

    跳出传统,引入新概念

    深圳目前具有鲜明特色的写字楼很少,对比上海和国外的一些大城市的写字楼产品,深圳流于传统居多。其实,“在目前的环境下,很多新概念发展商不妨多找一些方案过来尝试”。文志坚说,比如在写字楼的办公室里采用四面采光的格局,从里面也可以采光,这种设计在广州就很少人去做,现在到了可以好好考虑创新的时候了。再比如,首层架空层其实有很多文章可做???提升绿化档次等,其实费用并不高,很容易去做,但广州人就是很少去做。再比如,由一组小写字楼组合成写字楼群,由每个公司包下一小栋楼办公,这种模式在广州现在还是空白。

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